新築か？中古か？マンション選びに役立つ「ファイナンス思考」 「収益還元法」「正味現在価値」の考え方を学ぶ｜あれか、これか ― 「本当の値打ち」を見抜くファイナンス理論入門｜ダイヤモンド・オンライン
銀行の預金金利が10％の世界を想定してみよう。
この世界では、今日100万円を預ければ1年後には110万円になる。つまり、1年後に100万円を受け取りたければ、今日のうちに約90.9万円を預ければいいということだ（90.9万円×1.1＝99.9999…万円）。
裏を返せば、1年後の100万円の今日時点の価値（現在価値）は、90.9万円しかないということを意味している。
では、さらに2年後の100万円の現在価値はどうなるだろうか？ 簡単だ。1年後に90.9万円になっていればいいのだから、約82.6万円（＝90.9万円÷1.1）である。参考までに、定式化するとこうなる。
Ｘ円のｎ年後の現在価値 ＝ Ｘ円 ÷ （1＋金利）のｎ乗
このように将来のお金の価値を、現時点での価値に割り戻すことで、さまざまなものの価値の比較が便利になる。
このとき、金利10％をファイナンスの世界では、割引率（Discount Rate）と呼ぶ。
割引というと「スーパーの値引き」のようなイメージがあるが、そうではなく、「将来のモノの価値をどれくらい割り引いて考えるかの度合い」が割引率である。
たとえば「1年後の100万円」と「10年後の200万円」とでは、どちらの価値が高いだろうか？ 同様に10％の金利（割引率）で計算してみよう。
・1年後の100万円 → 90.9万円（≒100万円÷（1.1）の1乗）
・10年後の200万円 → 77.1万円（≒200万円÷（1.1）の10乗）
これを比較すれば一目瞭然。1年後の100万円のほうが、10年後の200万円よりも価値が高いことがわかる。
価値は「そのモノが将来に生み出すキャッシュフローの価値総額」だった。とはいえ、単純に将来のキャッシュフローを足し算するわけにはいかない。
なぜなら、1年後の300万円と10年後の300万円には、現在価値で見るときわめて大きな差があるからだ。
したがって、ファイナンス的な価値を導くためには、将来キャッシュフローの現在価値を足し上げなければならない。
こうして求められるモノの価値を正味現在価値（ＮＰＶ: Net Present Value）という。
また、将来キャッシュフローの現在価値の総和によって、そのモノの価値を導き出す方法をＤＣＦ法（収益還元法: Discounted Cash Flow Analysis）という。
そう、この新築マンションの本当の価値は約4729万円だということになる。
では、あと30年しか貸し出せない中古マンションのほうはどうだろうか？ 同じように計算してみると、驚くべきことにこちらにも4129万円の価値がある。
つまり、両方のマンションの価値の差は、たった600万円程度に過ぎない。妹は「新築のほうが6000万円ほど得だから、現金2000万円は自分がもらいたい」と言っていた。つまり、もしもあなたが妹の提案に乗っていたら、あなたが相続する資産の価値総額は4729万円、妹のほうは6129万円（＝4129万円相当のマンション＋現金2000万円）ということになる。とんでもないペテンだ。
