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新型コロナウイルスのパンデミックは終息したが、米ニューヨークの中心部マンハッタンのオフィス市場は低迷が続いている。空室は常態化し、市内のオフィスビルの４５％で、現在の価値が直近の売却価格を下回っているとの推計もある。

ロイターが収集した不動産仲介業者のデータによると、第２・四半期の賃貸面積は前年同期比で５０％近く、パンデミック前の５年間平均からは２５％減った。

賃貸料は下がらず、高級物件では跳ね上がってはいる。しかしオフィスビルの販売不振からは、オフィス市場が在宅勤務で激変し、投資が消極化している様子が読み取れる。

ネルソン・エコノミクスの不動産エコノミスト、アンドルー・ネルソン氏は、「現状ではオフィスビル市場は事実上、存在しないようなものだ。底値がどこか誰も分からないからだ」と話す。

高級物件の高額スペースに対する需要は旺盛だが、それ以外は全て「空室がどんどん増えている」という。「スローモーションで進む大惨事のようなもので、回復には何年もかかるだろう」

ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）のアンドルー・リム調査部長によると、過去の景気サイクルと異なり、オフィス市場は３年余りも低迷したのに、まだ調整が終わらない。不要なオフィススペースを市場から一掃して価格上昇に寄与してくれそうな、目ざとい投資家も様子見を続けているという。

ＪＬＬによると、第２・四半期にマンハッタンのビルでローンの残額が市場評価額を上回った物件の数は１１２棟、３３４０万平方フィートで、前期の７３棟、１５１０万平方フィートから増加した。

ニューヨークでは過去数十年で最大の建設ブームとリノベーションによって潤沢な供給が維持され、賃貸物件を求めるテナントにとって有利な状況が続く。リノベーションのコストは１億ドルを超えることが珍しくない。

不動産仲介会社ＣＢＲＥグループによると、事務所スペース賃借需要の強さを示す「ネットアブソープション（実質賃貸契約面積）」は供給過剰を示すマイナスだ。マンハッタンでは足元、オフィス勤務がパンデミック前の水準を上回ったにもかかわらず、ネットアブソープションはマイナスの度合いが拡大している。

ＪＬＬのリポートによると、賃貸面積は昨年第２・四半期から４６．７％減少し、四半期ベースでは２０２１年の第１・四半期以来の低水準となった。

しかし不動産大手サビルズによると、マンハッタンですぐに利用可能なオフィス面積は現在７０３０万平方フィートと過去最高だ。

ネルソン氏は、「住居への転用が話題に上っている。確かに部分的には可能だが、可能性が誇張されすぎている」と述べた。

家主は募集ベースの賃料を上げるため、コンセッション（１カ月間無料にしたり、各種の費用を負担するなどの特典）を増やしている。賃料自体はパンデミック期間中も安定していた。

テナントのオフィス修繕費用を賄うなどのコンセッションを計算に入れた実質有効賃料は、高級物件の場合、２０２０年の１平方フィート当たり５３ドルが今年は同１０６ドルに倍増した。しかし老朽化した「Ｂクラス」のビルのオフィススペースの実質有効賃料はパンデミック期に４８ドルから５０ドルへと小幅な上昇にとどまり、高級物件とそれ以下の物件の間で需要の二極化が起きている。

#オフィス市場（マンハッタン）

最近の人工知能（ＡＩ）ブームは２０００年代初めにソーシャルメディアが誕生した時以来の熱狂的なもので、投資家は生成ＡＩに多額の資金を注ぎ込み、サンフランシスコにおける新たな起業を後押ししている。

そこでこの黎明期にあるＡＩセクターが、新型コロナウイルスのパンデミック後に衰退が進むサンフランシスコ市中心部の再生に貢献してくれるのではないか、との期待も生まれた。

だが急成長を続けるＡＩ事業は、市の経済や商業不動産にとって「特効薬」にはならないかもしれない。ロイターが取材した十数人の業界専門家はこうした見方を示した。

ＡＩ関連企業はスリムな人員規模を維持して業務を自動化することにこそ強みがある以上、いくら生成ＡＩが盛り上がっても雇用を大きく創出してくれないからだ。

シリコンバレーの投資家、ジェレミア・オーヤン氏は「サンフランシスコの商業不動産がＡＩのおかげで持ち直すという楽観的な予想は控えるべきだと思う」と語り、ＡＩスタートアップ企業は仕事を人間に任せる前にＡＩに割り振ると指摘する。

サンフランシスコのブリード市長の事務所がベンチャーキャピタル企業のデータを使って分析したところでは、米国の最有力ＡＩ関連企業２０社のうち１１社が同市にあり、２００８―２３年に合計で１５７億ドルを調達した半面、市内の雇用数は３４００人に過ぎなかった。

これはサンフランシスコ中心部がパンデミック中に失った推定１５万人の日勤労働者のたった２．３％だ。同市ではコロナ禍に見舞われる前まで、総生産の７５％近くをオフィス勤務の労働者が生み出していた。

サンフランシスコに拠点を置くインデックス・ベンチャーズのパートナー、エリン・プライス・ライト氏は「これらの（ＡＩ）企業は、エアビーアンドビーないしドロップボックスのように何千人もの従業員を採用せず、カフェテリアも持とうとしないのはほぼ間違いない」と述べた。エアビーアンドビーとドロップボックスはいずれもサンフランシスコに本社があり、合計でおよそ１万人が働いている。

対照的にマイクロソフトが出資し、爆発的に普及した対話型ＡＩ「チャットＧＰＴ」を開発したオープンＡＩの場合、過去８年で１１０億ドル余りを調達しながら、従業員数は５００人程度にとどまる。サンフランシスコのミッション地区に本社を構える同社は、問題解決にはＡＩを駆使するのが流儀だ。

例えば顧客からのサポート要請への対応として、オープンＡＩは自社ＡＩに従業員がより効率的に対応するのを手助けする方法を学習させる道を選んだ、と従業員の１人が明かした。

個人個人のニーズに合った買い物をオンラインで提案しているオクテインＡＩのマット・シュリクト最高経営責任者（ＣＥＯ）は「われわれはＡＩが本物の従業員として機能する段階に到達しつつある。あなたたちが生きている間に、１人で立ち上げた企業の価値が１０億ドルになる光景を目にするだろう」と予言した。

＜誰が果実を手にするか＞

サンフランシスコは麻薬やホームレス、住宅価格高騰といった社会問題に悪戦苦闘しつつも、ブリード市長が最近名付けた「ＡＩの世界的な首都」として認められるという評価を得ている。

その一例として、ドバイに拠点を置く起業家マイク・グラボフスキ氏はロイターに対し、自身が見た投資家オーヤン氏による６月のツイートの内容を教えてくれた。それによるとサンフランシスコでは、２週間のうちに４４件、１日当たり約３件のＡＩ関連イベントが開催されたという。

サンフランシスコのこうした熱気は、パンデミックからさかのぼること１０年前にアルファベット傘下のグーグルなどがオフィスを開設し、幾つものスタートアップ企業が市経済においてより重要な部分を担うようになった景色を彷彿させる。

そして同市は、ツイッターに適用したようなテック企業の本社を呼び込むための８年間の給与税支払い減免措置を通じて、ハイテク産業の一大拠点になった。

ところが最近は中心部の空洞化を物語るニュースが次々に出てきている。

不動産会社ＣＢＲＥによると市内のオフィスビルの空室率は３０％超に達しているほか、ベンチャーキャピタル企業はより落ち着いた地域を選び、多くのハイテク企業は人員削減も進めている。市政府のデータでは、サンフランシスコ中心部を走る高速鉄道「ＢＡＲＴ」の輸送客数は依然としてパンデミック前の３分の１にとどまる。

麻薬のまん延とホームレス増加で、観光客や出張者は中心部に行くのを敬遠し、一部のホテルは資金繰りが危機的状況になっている。百貨店ノードストロームを含む複数の小売り事業者は、低調な客足を嫌って中心部の店舗閉鎖に踏み切った。

専門家の中からは、従来のハイテクブームとは違う形になるとしても、いつかはＡＩが市経済を押し上げてくれると期待する声が聞かれる。ルートＶＣの投資家リー・エドワーズ氏は、以前は幾つかの大手ＩＴ企業が数千人規模で雇用する構図だったが、ＡＩが企業経営のハードルを下げてくれるので、今後はより多くの小規模企業が生まれて数十人単位で採用され、やはり全体の雇用は増加するとみている。

ただＡＩの果実は結局少数者の手に帰し、既に市内で広がっている格差を一層拡大するだけだとの見方もある。

マサチューセッツ工科大でテクノロジーが格差に及ぼす影響を研究しているダロン・アセモグル氏は「生成ＡＩは、これまでのデジタル技術よりも集中度が高く、一握りの企業が先頭に立つことになる。経営部門トップや比較的上位層のエンジニア、プログラマー、管理職らが多くのメリットを享受する」と述べた。

#オフィス市場（サンフランシスコ・AIブーム）

#高給取り（ウォール街・弁護士）

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