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５

国土交通省は、全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた「地価公示」の結果を公表しました。

それによりますと、住宅地や商業地などを合わせた全体の平均は、去年と比べてプラス1.6％となりました。

上昇は2年連続で、上昇率も去年に比べて1ポイント拡大しました。

用途別には、住宅地がプラス1.4％、商業地がプラス1.8％でいずれも2年連続の上昇です。

エリアごとにみると、東京、大阪、名古屋の「3大都市圏」は全体の平均がプラス2.1％、住宅地がプラス1.7％、商業地がプラス2.9％と、いずれも去年より上昇率が拡大しました。

また札幌、仙台、広島、福岡の「地方4市」は全体の平均がプラス8.5％、住宅地がプラス8.6％、商業地がプラス8.1％となりました。

「地方4市」では、各地で再開発事業が進んでいることなどを背景に高い上昇率となっています。
さらに「3大都市圏」と「地方4市」以外の地域では、全体の平均がプラス0.4％、住宅地がプラス0.4％、商業地がプラス0.1％といずれも去年のマイナスからプラスに転じました。

中でも住宅地の上昇は1995年以来28年ぶりで、都市部の地価上昇の流れが地方にも広がっています。

今回の結果について、国土交通省は「新型コロナの影響で弱含んでいた地価は景気が緩やかに持ち直している中、地方においても上昇範囲が広がるなど、コロナ禍前への回復傾向が顕著となった」としています。

地価が全国で最も高かったのは、住宅地が東京 港区赤坂1丁目で、1平方メートル当たり512万円でした。

去年より2.4％上昇し、6年連続で最高価格となりました。

利便性のよい都心の高級分譲マンションの需要は一段と高まっているということです。

商業地は、東京 中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で、1平方メートル当たり5380万円でした。

17年連続で最高価格となっています。

上昇率はプラス1.5％と、新型コロナの影響でマイナスだった去年からプラスに転じました。

富裕層の消費が好調であることに加え、インバウンド需要の回復が進むという期待感も地価の上昇につながりました。

工業地は、東京 大田区東海2丁目で、1平方メートル当たり74万円でした。

上昇率は3.6％とネット通販などの増加を背景に高速道路などへのアクセスのよい物流拠点として需要が高くなっているということです。

今回の地価公示で上昇率が高かった地点は、住宅地、商業地ともに札幌市近郊が上位を占めました。

【住宅地】
住宅地で上昇率が高い上位の地点は、いずれも北海道北広島市内です。

最も高かったのは、北広島市共栄町1丁目でプラス30％。

続いて、北広島市美沢3丁目がプラス29.4％、北広島市東共栄2丁目がプラス29.2％となっています。

【商業地】
また、商業地では、北広島市栄町1丁目でプラス28.4％。

次いで、北広島市中央2丁目でプラス25％となりました。

北広島市では、プロ野球・日本ハムの新しい本拠地球場の開業に伴って道路などのインフラの整備や商業施設のオープンで利便性が向上することに加えて、隣接する札幌市に比べて地価の割安感もあり、需要が高まっています。

また、商業地の上昇率3位も札幌市近郊の恵庭市緑町2丁目で、プラス24.6％となりました。

【工業地】
工業地で最も地価が上昇したのは沖縄県糸満市西崎町5丁目で、プラス25.9％となりました。

周辺道路が整備されて那覇空港や那覇港へのアクセスが向上したことで物流施設の需要が高まっています。

コロナ禍で土地の需要が落ち込んでいた東京の繁華街でもにぎわいが戻ってきた影響で地価が上昇に転じたり、上昇率が拡大したりしています。

このうち、東京 新宿区の新宿3丁目周辺では、去年の調査でマイナス1.7％だった地価が、ことしはプラス3.5％と上昇に転じました。

背景にあるのがコロナ禍からの経済の正常化による人出の回復です。

IT関連企業「Agoop」が利用者の許可を得て個人が特定されない形で集めた携帯電話の位置情報のデータでは、今月18日の土曜日の東京 新宿区の歌舞伎町付近の夜間の人出は、4回目の緊急事態宣言が出されたおととし7月から9月までの夜の平均と比較して2倍以上に増えました。

地域ににぎわいが戻るのに合わせて、再び飲食店を出店するケースも出ています。

都内に5つの店舗がある居酒屋チェーンは、去年11月、経済の正常化が進み外食の需要が回復すると見込んで、新宿3丁目に新たな店をオープンさせました。

週末には満席となる日もあるため、去年11月と比べて今月は5割ほど利用客が増えているということです。

日にち別の予約数が記録された端末を見せてもらうと、オープン直後の去年11月は一日数組ほどの予約にとどまっていましたが、現在、週末はほとんどの時間帯で予約が入っていました。

また、来店する外国人観光客は11月ごろは週に1組ほどペースでしたが、今は毎日1組から2組ほどが来店しているということです。

飲食チェーンを運営する会社「古谷商事」の吉田明広マネージャーは「去年11月に店をオープンした時にはまだ新型コロナの影響が続いていたが『今しか物件が空いているチャンスがない』と思い、出店を決めた。今は、週末は大盛況な状況で、コロナ禍によるお店の経営への心配はなくなってきた」と話していました。

地価が上昇した背景や今後の見通しについて、不動産調査会社「東京カンテイ」の井出武上席主任研究員に聞きました。

Q.2年連続の上昇。何が影響しているのでしょうか。
A.経済活動がコロナ禍前に近い状況に戻りつつあることが大きいと思います。
住宅地は需要が増えたことで全国的な地価の上昇につながっています。
商業地は、新しい施設のオープンやリニューアルの影響が強く出ている地点が多いという印象です。
大きな施設ができて、お客さんが利用する。さらに周辺に雇用も生まれ、定住するケースも出てきます。地方をふくめたさまざまな場所でこうした現象が起きていると思います。
また、人出が戻ってきたこともあり、今後、飲食需要も増えると考えます。

Q.地方の住宅地も28年ぶりに上昇した。要因はどこにあるのでしょうか。
A.県庁所在地の地価上昇の動きは、やはり強くなっていますので、集積性が高まるという動きは続いていると思います。
また、住宅価格が全体的に上昇している中で、交通利便性に恵まれた県庁所在地以外の都市も注目され選ばれているとみられます。
さらに住宅を重要視する傾向が強まっていると感じます。
広さを求めると町の中心部の狭い住宅よりも、少し離れた広い住宅へ引っ越す動きも、ある程度あったのだろうと思います。
加えて、さまざまな自治体が人口減少に対して危機感を持ち、商業施設や企業を誘致しています。
そういった場所で、地価が上がる傾向が顕著に出ています。

Q.オフィス需要の減少で去年は下落した東京の都心部でも商業地の地価が回復しましたね。
A.オフィスは回復基調が見られ、需要は底堅いです。
「オフィスが必要だ」とか「立地のいいオフィスに移りたい」といったニーズが非常に高まっています。景気全体が回復基調にあることで、オフィスを広げたいという需要も出ています。

Q.東京都内では、大型の再開発ビルが相次いでオープン予定ですが、オフィスの需給への影響は？
A.都内ではオフィスの供給が増え、ことしがピークになるという指摘が以前からありました。このため、一定の空室率の上昇が予想されてきましたが、想定ほどには、空室率は上昇していないと思います。
ただ、一部のオフィスはなかなかテナントが決まらず、空室が埋まらないという状況もあるようです。
再開発で、新しいビルがどんどんできるということは、ビルやオフィスの競争が激化しているということでもあります。
選ばれるオフィスと、そうでないところの差が出ています。

Q.オフィスのニーズを獲得するためには、どういった対策が必要となりますか。
A.立地が優れているかどうかは大きな要素となります。ただ、それ以上に、使い勝手で選別されると思います。
大量のオフィスが供給されているということは、テナントからすれば、移転がしやすいということでもあります。テナントの意向に応じてオフィスの使い方を調整できるかどうかで、差が生じてきます。こうしたことで大きいのは環境への配慮だと思います。
海外では、温室効果ガスの削減ができていないオフィスは選ばれないという現象が現実に起きています。
日本でも将来的にはそうした現象が起きる可能性もあると考えます。
今から環境対策に着手しなければ、手遅れになるという危機感を持っているオーナーも多いはずです。
こうした対応をしなければ今後、空室が多くなってしまうビルもあると思います。

Q.今後の地価の見通しは。
A.地価への影響が大きいのは金利の動向です。
日本では低金利が続いてますが、日銀総裁の交代を機に金利の先高観が出始めています。
今回の地価公示には反映されていませんが、足元では、物件価格がこれまでの急ピッチな上昇から一服感が出ているというケースも出ています。
日本の金融政策がどうなるのかによって今後の地価も影響を受けるとみられます。

ことし1月時点の全国の商業地の価格は、プラス1.8％と２年連続で上昇しました。去年は下落していた東京都の一部の区でも上昇に転じています。大型オフィスの供給が増加する一方、専門家からは、今後、東京都心などでオフィスビルどうしの競争が激しくなるという見方も出ています。

東京都心 港区などが上昇に転じる

東京都心の千代田区、中央区、港区の商業地は、新型コロナの感染拡大でオフィス需要が減少するという見方から、去年の地価公示ではいずれも地価が下落していました。

しかし、ことしは港区がプラス2.8％、千代田区と中央区がプラス2.1％といずれも上昇に転じました。

大型オフィスの供給 大幅↑

その背景にあるのが大規模な再開発です。

東京・中央区八重洲の東京駅前にオフィスや商業施設などが入る大規模再開発ビルが今月全面オープンしたのをはじめ、都心部は今後、港区や渋谷区などで大型オフィスの供給が予定されています。

不動産の調査やコンサルティングなどを行う「ジョーンズ ラング ラサール」によりますと、千代田区や港区など東京都心5区の大型オフィスの供給面積はことし61万平方メートル余りにのぼるとみられ、これは過去20年の平均供給量の34万平方メートル余りを大きく上回っています。

さらにオフィス仲介大手の「三鬼商事」のまとめでは、千代田区や港区など東京都心の5区にあるおよそ2600棟の先月の空室率は平均6.15％となっています。

専門家や業界の間では空室率5％が一般的にオフィス需要を判断する際の目安とされています。

専門家からは、一部のビルで空室がうまらず、選ばれるオフィスとそうでないオフィスとの差が出始めているという指摘も出ています。

独自の取り組みで高い入居率

こうした中、築年数の古いビルでも、テナント側のニーズを継続的にくみ取ることで、高い入居率を維持しているビルもあります。

東京・中央区にある築90年を超えるビルは、今も空室は1部屋にとどまり、順調にオフィスが稼働しています。

その要因のひとつが環境に配慮した取り組みです。

ビルを所有・運営する会社は企業の環境意識が高まる中、オフィスビルに対しても今後高い省エネ性能を求める傾向が強まるとみて海外の事例なども参考にしながら15年ほど前から取り組みを強化してきました。

例えば
▽屋上に遮熱性のある塗料を塗って夏のビル内の温度上昇を抑える工夫をしているほか、
▽ビルのエリアごとに温度を制御できる空調を導入するなど省エネ対策を進めてきました。

さらに
▽電力の使用量や二酸化炭素の排出量をロビーに表示して、常に「見える化」したり、
▽リサイクルしやすいようにゴミの分別を細かくして13種類に徹底したりするなど、入居者の環境意識にも働きかける取り組みを続け、2018年には、不動産関連では世界的な環境認証も取得しました。

こうした取り組みで、2021年度の電力の使用量は2010年度よりも40％近く削減できたということで、電気代の値上がりが続く中、使用量を根本的に減らしたことが、コスト削減にもつながっているといいます。
ビルを所有・運営する会社「近三商事」の森隆社長は「新しいビルとの競争は、築年数の古いビルにとってやはり大変だが、オフィスにはさまざまなニーズがあるので、そのビルのとりえをうまく生かすことが重要だ。これからも勉強をしながら新しいことに取り組んでいきたい」と話していました。

#経済統計（日本・地価公示）

www3.nhk.or.jp

毎年１０月に行われている「時代祭」は、平安から明治まで、時代を象徴する衣装をまとったおよそ２０００人が都大路を練り歩く「時代祭行列」が呼び物です。
行列にかかる費用は、自治連合会が主体となって寄付や自治会費などで工面していますが、これについて、京都市下京区の伊藤要さんは「祭りは平安神宮の祭礼であり、自治会費の支出は憲法が保障する信教の自由に反する」として、所属する植柳自治連合会に対して自治会費を支出しないよう求める訴えを京都地方裁判所に起こしていました。
伊藤さんと代理人の弁護士は、２２日、京都市内で会見を開き、自治会側が今後、行列やその他の宗教行事に関する費用を支出しないとすることなどで和解が成立したことを明らかにしました。
伊藤さんは「そもそも、祭りは自治会が丸抱えで行うものではない。今回の裁判を、祭りそのものをどう維持していくか考えるきっかけにしてほしい」と話していました。
植柳自治連合会の代理人の弁護士は「信教の自由を侵害することがないよう、今回の対応を決めた」と話しています。

#法律（地裁・信教の自由・時代祭）

d1021.hatenadiary.jp

#アウトドア#交通